Louer ou acheter : ce que l'achat coûte vraiment au Luxembourg
Sur un appartement de 567 450 €, les droits d'achat atteignent en théorie 39 722 €, et l'acquéreur qui l'habite en paie 100. Au Luxembourg, l'achat d'un logement ou d'un terrain à bâtir supporte 7 % de droits, 6 % d'enregistrement et 1 % de transcription, selon la fiche de Guichet.lu sur le crédit d'impôt « Bëllegen Akt ».
Ce crédit d'impôt se déduit des droits quand le logement sert d'habitation personnelle. Il est fixé à 40 000 € par personne par la loi du 3 juillet 2025, d'après le portail de la fiscalité indirecte de l'AED, mis à jour le 21 octobre 2025. Le ministère du Logement a annoncé le 17 juillet 2026 un relèvement à 45 000 € par personne, applicable à partir du 16 juillet 2026 ; la Chambre des députés précise que la mesure s'appliquera rétroactivement une fois la loi votée. En septembre 2026, le portail de l'AED indique toujours 40 000 €. Un minimum de 100 € est perçu dans tous les cas. Le logement doit être occupé dans les deux ans qui suivent l'acte, quatre pour un terrain ou un bien en construction, puis pendant deux ans sans interruption.
| Prix du logement | Droits à 7 % | Payé par un acquéreur seul | Payé par un couple |
|---|---|---|---|
| 400 000 € | 28 000 € | 100 € | 100 € |
| 567 450 € | 39 722 € | 100 € | 100 € |
| 800 000 € | 56 000 € | 16 000 € | 100 € |
| 1 200 000 € | 84 000 € | 44 000 € | 4 000 € |
Jusqu'à 571 428 € de prix pour une personne seule, les droits sont presque entièrement couverts.
Les honoraires du notaire suivent un tarif réglementé, dégressif par tranche de prix (règlement grand-ducal du 24 juillet 1971 portant révision du tarif des notaires). Son barème actuel n'a pas pu être vérifié : l'exemple réserve une enveloppe de 10 000 € pour le notaire et l'inscription de l'hypothèque, hypothèse et non devis. Cette inscription supporte un droit de 0,05 % selon la page Hypothèques du portail de la fiscalité indirecte.
Pour les intérêts, le communiqué de la Banque centrale du Luxembourg du 7 juillet 2026 donne les taux de mai 2026 sur les nouveaux crédits immobiliers aux ménages : 3,10 % en variable, 3,74 % pour une fixation de un à cinq ans, 3,93 % de cinq à dix ans et de 3,58 % à 3,99 % au-delà.
Dans une mensualité, seule la part d'intérêts est un coût ; le capital change simplement de poche.
Louer ou acheter au Luxembourg : l'exemple chiffré sur 20 ans
Prenons un appartement existant de 75 m². D'après Le Logement en chiffres n°19 de l'Observatoire de l'Habitat et du STATEC, les appartements existants de 70 à 89 m² se sont vendus en moyenne 7 566 €/m² en 2025, soit 567 450 € pour 75 m².
En face, un loyer de 1 800 € par mois, proche de la moyenne nationale de 1 796 € que donne le fichier des loyers annoncés de l'Observatoire pour les appartements proposés d'avril 2025 à mars 2026. Ce loyer représente un rendement locatif brut de 3,8 %, proche des 3,74 % estimés pour 2023 dans le rapport de l'Observatoire sur les rendements locatifs.
Le reste relève d'hypothèses :
- Un apport de 20 % (113 490 €) et un prêt de 453 960 € sur 25 ans à 3,6 %, dans la fourchette de la BCL pour mai 2026, soit une mensualité de 2 297 €.
- Des frais d'achat de 10 100 € : 100 € de droits et 10 000 € pour le notaire et l'hypothèque.
- Un entretien, des travaux et des charges non récupérables de 1 % du prix par an, soit 5 674,50 €.
- Un prix en hausse de 2 % par an, des frais de revente de 3 %, un loyer en hausse de 2 % par an.
- L'apport et les frais (123 590 €) placés par le locataire à 4 % par an, une hypothèse de rendement et non une promesse.
| Horizon | Intérêts payés | Entretien et charges | Plus-value nette des frais de revente | Coût net de l'achat | Loyers payés | Gain de l'apport placé | Coût net de la location |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 an | 16 156 € | 5 675 € | −6 015 € | 37 946 € | 21 600 € | 4 944 € | 16 656 € |
| 3 ans | 47 199 € | 17 024 € | 16 667 € | 57 656 € | 66 105 € | 15 432 € | 50 673 € |
| 4 ans | 62 055 € | 22 698 € | 28 349 € | 66 504 € | 89 027 € | 20 993 € | 68 034 € |
| 5 ans | 76 446 € | 28 373 € | 40 266 € | 74 653 € | 112 407 € | 26 776 € | 85 631 € |
| 10 ans | 140 808 € | 56 745 € | 103 516 € | 104 137 € | 236 514 € | 59 353 € | 177 161 € |
| 15 ans | 190 705 € | 85 118 € | 173 352 € | 112 571 € | 373 538 € | 98 989 € | 274 549 € |
| 20 ans | 223 290 € | 113 490 € | 250 455 € | 96 425 € | 524 823 € | 147 211 € | 377 612 € |
Le coût net de l'achat additionne frais d'achat, intérêts et entretien, puis retire la plus-value nette des frais de revente, comme si le bien était vendu en fin d'année. Celui de la location retire des loyers le gain de l'apport. C'est la méthode du simulateur adossé à ce guide, une estimation à visée pédagogique.
La première année, l'achat coûte 37 946 € contre 16 656 € : les frais de revente dépassent la hausse du prix. À vingt ans, l'écart s'est retourné, 281 187 € en faveur de l'achat dans ces hypothèses.
Sur vingt ans, dans ces hypothèses, l'achat coûte 96 425 € et la location 377 612 €, et presque tout repose sur la hausse supposée des prix.
Point mort achat immobilier : l'année où les courbes se croisent
Le point mort, ou point de bascule, est la première année où le coût net de l'achat passe sous celui de la location. Dans l'exemple, c'est la quatrième : 66 504 € contre 68 034 €. Avant, revendre coûte plus cher que d'avoir loué ; après, l'écart grandit chaque année.
Le tableau refait le calcul en changeant une seule hypothèse à la fois.
| Hypothèse changée | Point de bascule | Écart à 20 ans en faveur de l'achat |
|---|---|---|
| Aucune (scénario de base) | 4e année | 281 187 € |
| Taux du prêt à 3,10 % | 4e année | 315 274 € |
| Taux du prêt à 3,99 % | 5e année | 253 953 € |
| Prix stables (0 % par an) | 19e année | 13 708 € |
| Prix en hausse de 1 % par an | 9e année | 134 907 € |
| Prix en hausse de 3 % par an | 3e année | 457 413 € |
| Apport placé à 2 % | 3e année | 368 339 € |
| Apport placé à 6 % | 6e année | 155 618 € |
| Sans Bëllegen Akt | 9e année | 194 371 € |
| Loyer de 1 500 € | 7e année | 193 716 € |
Les taux de 3,10 % et 3,99 % sont les deux bornes du communiqué de la BCL pour mai 2026, le variable et la fixation de 25 à 30 ans. Ils déplacent le point de bascule d'un an au plus.
La hausse des prix pèse bien davantage : à 0 %, l'achat met dix-neuf ans à rattraper la location. Les 2 % du scénario de base sont une hypothèse ; le rapport de l'Observatoire sur le 1er trimestre 2026 mesure +0,9 % sur un an pour les appartements existants et +1,7 % pour l'ensemble des logements.
Le taux du prêt décale le point de bascule d'un an ; la hausse des prix le fait passer de la troisième à la dix-neuvième année.
Louer ou acheter en couple, en frontalier ou pour mettre en location
Le crédit d'impôt se compte par personne, rappelle le portail de la fiscalité indirecte. À deux, 80 000 € couvrent les droits jusqu'à 1 142 857 € de prix ; le premier tableau montre 4 000 € de droits pour un bien à 1 200 000 €.
Le crédit suppose d'habiter le logement. La fiche de Guichet.lu l'ouvre à toute personne physique qui achète pour y vivre, y compris si elle réside encore à l'étranger au moment de l'acte, à condition d'occuper le bien dans les délais. Un frontalier qui achète dans son pays de résidence relève des droits et frais de ce pays, que ce guide ne chiffre pas. Un bien acheté pour être loué n'y donne pas droit : les 7 % s'appliquent en entier.
Le Bëllegen Akt se compte par personne et suppose d'habiter le logement : c'est lui qui ramène à 100 € les droits de l'exemple.
Ce que le point de bascule ne dit pas
Le modèle place l'apport du locataire, pas la différence de chaque mois. Le propriétaire de l'exemple paie 2 297 € de mensualité et environ 473 € d'entretien, le locataire 1 800 € la première année. Sur vingt ans, cet écart de trésorerie atteint environ 140 000 €. Placé au même rendement supposé de 4 %, il rapporterait quelque 92 000 €, et l'écart à vingt ans tomberait de 281 187 € à environ 189 000 €.
La fiscalité manque aussi. Les intérêts d'un prêt pour l'habitation principale sont déductibles dans des plafonds annuels, selon la fiche de Guichet.lu sur les frais de financement, et les gains du placement sont imposés selon le pays de résidence. L'exemple ne compte ni l'un ni l'autre.
Enfin, les prix ne montent pas en ligne droite. L'Observatoire de l'Habitat relève une baisse d'environ 15,7 % des prix des appartements entre le 3e trimestre 2022 et le 4e trimestre 2023. Tous les montants sont en euros courants, sans inflation.
Le point de bascule sort d'un modèle : il vaut ce que valent la hausse des prix, le rendement du placement et ce que le locataire fait de la différence.
Questions fréquentes
Vaut-il mieux louer ou acheter au Luxembourg ?
Cela dépend de la durée de détention et de l'évolution des prix. Dans l'exemple de ce guide, l'achat devient moins coûteux pendant la quatrième année avec des prix supposés en hausse de 2 % par an, et pendant la dix-neuvième avec des prix stables. C'est un calcul, pas une situation personnelle.
Combien coûtent les frais d'achat d'un logement au Luxembourg ?
Les droits sont de 7 % du prix, dont le Bëllegen Akt retire jusqu'à 40 000 € par acquéreur qui habite le logement, avec un minimum de 100 €. S'ajoutent les honoraires du notaire, à tarif réglementé, et un droit d'inscription hypothécaire de 0,05 %.
Qu'est-ce que le Bëllegen Akt ?
C'est un crédit d'impôt sur les droits d'enregistrement et de transcription, pour les personnes physiques qui achètent un logement afin de l'habiter. Il est de 40 000 € par personne depuis la loi du 3 juillet 2025, à condition d'occuper le bien dans les deux ans, puis pendant au moins deux ans. Un relèvement à 45 000 €, annoncé en juillet 2026, s'appliquera rétroactivement au 16 juillet 2026 une fois la loi votée.
Au bout de combien d'années l'achat devient-il rentable ?
Dans l'exemple de ce guide, le point mort va de la troisième année, avec des prix en hausse de 3 % par an, à la dix-neuvième, avec des prix stables.
Points clés
- Au Luxembourg, l'achat d'un logement supporte 7 % de droits, dont le Bëllegen Akt retire jusqu'à 40 000 € par acquéreur qui l'habite.
- Dans une mensualité, seuls les intérêts sont un coût ; le capital remboursé se retrouve dans la valeur du bien.
- Pour un appartement de 567 450 € face à un loyer de 1 800 €, apport placé à un rendement supposé de 4 %, prix en hausse supposée de 2 % par an, l'achat devient moins coûteux que la location pendant la quatrième année.
- La hausse supposée des prix déplace ce point bien plus que le taux du prêt : de la troisième à la dix-neuvième année entre 3 % et 0 % par an.
- En plaçant aussi la différence mensuelle du locataire, l'écart à vingt ans passerait d'environ 281 000 € à environ 189 000 €.